Plus-value et moins-value immobilière, quelle différence ?

Vendre un bien immobilier peut rapporter un gain ou coûter une perte, et le fisc ne traite pas les deux de la même façon. La plus-value apparaît quand le prix de cession dépasse le prix d’achat corrigé : elle est imposée. La moins-value désigne l’inverse : elle n’est pas taxée, mais elle ne se déduit de rien non plus. Le tableau ci-dessous situe l’écart avant le détail.

Une moins-value immobilière est-elle déductible, comme une moins-value boursière ?

Non. En Bourse, une perte réalisée s’impute sur vos gains de même nature pendant dix ans. Pour un particulier, la perte sur un bien immobilier reste sans effet : elle ne vient en déduction ni de votre revenu, ni d’une plus-value dégagée lors d’une autre vente, et vous ne pouvez pas la reporter sur les années suivantes.

Prenons un appartement acheté 300 000 € et revendu 270 000 €. Vous perdez 30 000 €, sans aucune contrepartie fiscale. Si vous cédez la même année un studio avec 40 000 € de gain, l’impôt porte sur les 40 000 € entiers, sans compensation avec la perte précédente.

Seuls certains régimes professionnels, comme celui des marchands de biens ou des entreprises relevant des BIC, prévoient des mécanismes de compensation. Ils ne concernent pas la vente d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif par un particulier.

Bon à savoir : une moins-value n’appelle aucune déclaration spécifique et n’a aucune incidence sur votre impôt sur le revenu.

Comment calculer une plus-value ou une moins-value immobilière ?

Le calcul suit la même logique dans les deux cas, seul le signe du résultat change : positif, vous dégagez une plus-value brute, négatif, une moins-value.

Quelle formule et quels prix corrigés utiliser ?

La formule est la suivante : prix de vente corrigé moins prix d’acquisition corrigé. Chaque terme se corrige ainsi :

• Prix de vente corrigé : le prix de l’acte, qui découle d’une bonne estimation de la valeur du bien, diminué des frais de cession (diagnostics, mainlevée d’hypothèque, commission d’agence).
• Prix d’acquisition corrigé : le prix d’achat, augmenté de deux postes.
  • Les frais d’acquisition, au réel ou au forfait de 7,5 %.
  • Les travaux, au réel ou au forfait de 15 % après cinq ans de détention, sur facture d’entreprise et hors simple rafraîchissement.

Les frais de notaire entrent donc dans le prix d’acquisition et réduisent la plus-value imposable. Pour un bien acheté aux enchères, le prix d’adjudication et les frais de vente servent de base. Côté location meublée, les amortissements déduits des loyers sont désormais réintégrés dans le calcul.

Quel résultat sur un exemple chiffré ?

Vous achetez 150 000 €, détenez le bien 16 ans et le revendez 250 000 €. Le forfait de frais ajoute 11 250 €, le forfait de travaux 22 500 €, soit un prix d’acquisition corrigé de 183 750 €. La plus-value brute atteint 66 250 €.

Après abattements pour durée de détention, vous réglez environ 4 279 € d’impôt et 9 326 € de prélèvements sociaux. Si le prix de vente était resté sous 183 750 €, le résultat négatif correspondrait à une moins-value : aucun impôt à payer.

Quand la plus-value est-elle imposée et à quel taux ?

L’impôt sur la revente se déclenche à la signature de l’acte, au moment où le gain est réalisé. Le taux dépend ensuite de la durée de détention.

Quelles opérations déclenchent l’impôt ?

Quatre opérations rendent la plus-value imposable :

• la vente, y compris à un proche ;
• l’échange de biens ;
• l’apport à une société ;
• le partage hors cadre successoral direct.

Une donation ou une succession n’impose rien à ce stade. Le notaire calcule l’impôt et le reverse au fisc lors de la vente, mais vous devez mentionner la plus-value dans la déclaration de revenus de l’année de cession.

Quel taux d’imposition après abattements ?

Le taux global s’élève à 36,2 % : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Une taxe additionnelle de 2 % à 6 % s’ajoute quand la plus-value nette dépasse 50 000 €. Les abattements pour durée de détention allègent la facture.

L’impôt sur le revenu disparaît donc après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30 ans.

Comment ne pas payer de plus-value sur un bien immobilier ?

Plusieurs exonérations existent, la plus courante étant la résidence principale. Elles ne concernent que la plus-value : une moins-value n’étant pas taxée, la notion d’exonération n’a aucun sens pour elle.

Que prévoit l’exonération de la résidence principale ?

La vente de votre résidence principale est exonérée en totalité, sans condition de durée ni de montant, dépendances comprises (garage, cave) si elles sont vendues en même temps. Fiscalement, il s’agit du logement que vous occupez habituellement et effectivement au moment de la vente. Votre résidence secondaire et votre bien locatif ne bénéficient pas de cette exonération.

Quels autres cas d’exonération existent ?

D’autres situations vous évitent l’impôt, selon le bien ou votre profil :

• Un bien vendu moins de 15 000 €.
• Un bien détenu depuis plus de 30 ans.
• Votre première cession d’un logement autre que la résidence principale, si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale pendant les quatre années précédentes et réinvestissez le produit dans son achat sous deux ans.
• Les retraités et titulaires d’une carte d’invalidité sous conditions de ressources, les résidents en établissement d’accueil et certains non-résidents.

Vérifiez vos conditions avec votre notaire avant la promesse de vente : une fois l’acte signé, il est trop tard pour modifier la situation.