Licitor fonctionne comme un moteur de recherche centralisé pour les ventes aux enchères immobilières judiciaires en France. Depuis 1996, cette plateforme gratuite regroupe les annonces de saisies, liquidations et successions émises par les tribunaux et avocats.
Concrètement, vous créez un compte gratuit, configurez des alertes selon vos critères (ville, type de bien, budget) et recevez les nouvelles annonces par email. Vous consultez les biens, contactez l’avocat pour obtenir les documents, visitez le bien, puis enchérissez via un avocat obligatoire le jour de la vente.
Mais attention : le prix affiché n’est jamais le prix final. Un bien adjugé à 100 000 € vous coûtera entre 115 000 et 120 000 € au total avec tous les frais.
| Ce qu’il faut savoir | Détail |
|---|---|
| Coût réel | Prix adjudication + 15 à 25% de frais |
| Exhaustivité | ❌ Ne référence pas 100% des ventes |
| Gratuité | ✅ Inscription et services 100% gratuits |
| Temps préparation | 2 à 4 mois pour débutants |
| Économie possible | 20 à 30% moins cher que le marché |
Vous découvrirez dans cet article comment Licitor fonctionne concrètement, combien coûte vraiment un achat aux enchères, et surtout les 3 pièges majeurs qui font perdre des milliers d’euros aux acheteurs mal préparés.
Licitor est-il vraiment fiable ?
Oui, Licitor est fiable. La plateforme existe depuis 1996 et centralise actuellement 515 ventes aux enchères actives partout en France.
Référence depuis 1996
Ferrari Conseil, société parisienne créée en 1987, édite Licitor. La plateforme est partenaire officiel de l’Ordre des Avocats de Paris depuis 1998, ce qui lui confère une légitimité institutionnelle. L’application mobile cumule plus de 100 000 téléchargements avec une note moyenne de 4,3/5 sur 403 avis.
Le nom « Licitor » vient du latin « liceor » qui signifie « enchérir ». La marque est déposée à l’INPI sous la référence 97657915.
Ce qu’il fait (et ne fait pas)
Licitor centralise les annonces de ventes aux enchères judiciaires : saisies immobilières, liquidations d’entreprises, successions conflictuelles et licitations (divorces, indivisions). C’est un site privé, pas un site gouvernemental. Il ne vend rien directement.
Les tribunaux et avocats alimentent la base de données. Mais Licitor ne référence pas 100% des ventes. Selon les régions, entre 60 et 80% des ventes judiciaires apparaissent sur la plateforme. La seule source exhaustive reste le tableau d’affichage physique au tribunal.
Les investisseurs confirmés utilisent plusieurs sources en parallèle : Licitor, Vench et déplacements réguliers aux tribunaux.
Combien coûte réellement un achat via Licitor ?
Le prix affiché sur Licitor n’est jamais le prix final. Un bien adjugé à 100 000 € vous coûtera entre 115 000 et 120 000 € au total.
| Type de frais | Montant | Détail |
|---|---|---|
| Prix d’adjudication | 100 000 € | – |
| Frais préalables | 5 000 à 10 000 € | Diagnostics, publicité |
| Émoluments de vente | 3 739 € | Barème dégressif |
| Droits de mutation | 5 800 € | 5,8% du prix |
| Honoraires avocat | 1 500 à 2 000 € | 300 € + 1% HT |
| TOTAL RÉEL | 115 000 à 120 000 € | +15 à 20% |
Les frais préalables couvrent les diagnostics techniques (DPE, plomb, termites), les annonces légales et les frais d’huissier. Ce montant est fixe et ne dépend pas du prix final.
Les droits de mutation représentent 5,8% pour les particuliers et seulement 0,715% pour les marchands de biens professionnels.
Vous devrez aussi prévoir un cautionnement de 10% de la mise à prix (minimum légal 3 000 €) sous forme de chèque de banque à l’ordre du Bâtonnier séquestre.
Le piège classique ? Calculer sa rentabilité uniquement sur la mise à prix affichée. Vous vous retrouvez avec un investissement 15 à 25% plus cher que prévu.
Comment utiliser Licitor efficacement ?
L’inscription sur Licitor prend moins de 5 minutes et débloque des fonctionnalités qui transforment votre recherche.
Inscription et fonctionnalités clés
Vous remplissez un formulaire avec votre email et un mot de passe, puis validez via le lien reçu. Aucune carte bancaire n’est demandée. Le service reste gratuit à vie.
Les alertes personnalisées vous envoient par email ou notification mobile les nouvelles annonces correspondant à vos critères. L’agenda personnel centralise les biens qui vous intéressent avec leurs dates de visite et de vente. Le système de favoris indique combien de personnes ont marqué le bien. L’annuaire des avocats liste par juridiction tous les praticiens avec leurs coordonnées.
Rechercher un bien
Trois méthodes s’offrent à vous : la carte interactive, la liste déroulante des tribunaux, et les filtres avancés par type de bien, prix et date.
Mais attention au défaut majeur de Licitor : les annonces sont classées par tribunal où se déroule la vente, pas par localisation géographique réelle du bien. Un appartement situé à Nice peut être vendu au tribunal de Lille. Une maison à Bordeaux peut être vendue en Bretagne.
Cette situation arrive lors de liquidations judiciaires ou de successions. Si une entreprise lilloise fait faillite et possède des biens immobiliers partout en France, tous ses biens seront vendus au tribunal de Lille.
Les professionnels compensent cette limite en surveillant plusieurs tribunaux simultanément et en utilisant aussi Vench.
Que contient une annonce Licitor ?
Chaque annonce Licitor affiche 9 informations standardisées : le tribunal judiciaire compétent, la date et l’heure de vente, le type de bien avec sa surface et composition, l’état d’occupation (libre/loué/occupé), la mise à prix, le cautionnement requis, l’adresse complète, les dates de visite (présentes sur 75% des annonces), les coordonnées de l’avocat, et les statistiques de vues et favoris.
Cette absence de surface sur certaines annonces rend impossible toute évaluation au m². L’état d’occupation change radicalement l’évaluation. Un appartement occupé attire moins d’enchérisseurs et se vend souvent avec une décote de 20 à 40%.
Les documents sont rarement disponibles en téléchargement direct (25% des cas). Vous devez toujours contacter l’avocat pour obtenir le Cahier des Conditions de Vente (CCV), le PV de description, les diagnostics obligatoires, l’état hypothécaire et le règlement de copropriété.
Le CCV détaille les servitudes, les frais exacts et les modalités juridiques. Lire ces documents prend du temps mais évite les catastrophes. Un bien peut sembler une affaire jusqu’à ce que vous découvriez une servitude de passage qui traverse le jardin.
Les étapes concrètes pour acheter aux enchères
Acheter aux enchères immobilières suit un processus en trois temps strict.
Avant l’enchère
Vous visitez le bien lors de la visite organisée. Cette visite est unique et courte (souvent 1 heure pour plusieurs biens). Vous devez évaluer l’état réel et identifier les travaux nécessaires.
Vous obtenez tous les documents via l’avocat et vous les lisez intégralement. Vous sécurisez votre financement avant l’enchère. Aucune condition suspensive de prêt n’existe. Si vous remportez l’enchère et que votre banque refuse le prêt, vous perdez votre cautionnement.
Vous choisissez un avocat inscrit au barreau du tribunal compétent. Vous ne pouvez pas enchérir seul. Ses honoraires sont de 300 € TTC plus 1% HT du montant adjugé (minimum 1 500 € HT).
Vente et après adjudication
Le jour de la vente, votre avocat vous représente. Les enchères fonctionnent à la bougie ou au chronomètre. Le bien est adjugé au plus offrant.
Un délai de surenchère de 10 jours existe. N’importe qui peut déposer une surenchère d’au moins 10% du prix adjugé. Si quelqu’un surenchérit, le bien est remis en vente.
Passé ce délai sans surenchère, vous payez le solde sous 2 mois. Si vous ne payez pas dans les délais, des pénalités s’appliquent ou l’adjudication est annulée.
Quels sont les 3 pièges majeurs de Licitor ?
Trois défauts structurels de Licitor font perdre du temps et de l’argent.
Classement par tribunal
Les annonces sont classées par tribunal de vente, pas par localisation du bien. Si vous ne surveillez que le tribunal de Nice, vous passerez à côté de biens niçois vendus ailleurs. Les professionnels surveillent plusieurs tribunaux et utilisent Vench en complément.
Annonces incomplètes
Certaines annonces manquent d’informations. La surface est absente sur 20 à 30% des annonces. Les descriptions restent succinctes. La faculté de baisse de mise à prix n’est pas toujours affichée. Cette information change l’évaluation mais vous devez la demander explicitement à l’avocat.
Les annonces multi-lots posent aussi problème. Le titre affiche parfois « Box » sans mentionner l’appartement inclus. Il faut lire attentivement chaque annonce.
Résultats incomplets
L’onglet « Résultats des adjudications » a une mise à jour très tardive (plusieurs semaines) et une couverture partielle. Cette mise à jour empêche d’exploiter le délai de surenchère de 10 jours.
Pour avoir tous les résultats en temps réel, vous devez vous rendre physiquement au tribunal dans les 10 jours suivant la vente.
Licitor ou une alternative ?
Licitor n’est pas seul sur le marché. Vench référence parfois plus d’annonces selon les régions. Immobilier-Notaires centralise les ventes notariales (successions, divorces) avec une procédure plus souple. Cessions.immobilier-etat.gouv.fr propose les biens de l’État avec les frais de notaire pris en charge.
Le verdict ? Licitor reste incontournable pour les ventes judiciaires, mais vous devez utiliser plusieurs sources : Licitor + Vench + visites aux tribunaux pour capter 95% des opportunités.
Pour qui Licitor est-il vraiment adapté ?
Licitor convient aux investisseurs cherchant à constituer un patrimoine avec une économie de 20 à 30%, aux primo-accédants avec des budgets serrés, et aux personnes prêtes à investir du temps sur 2 à 4 mois pour les débutants.
Les personnes pressées, celles qui ne peuvent pas sécuriser un financement rapidement, et celles cherchant la simplicité d’un achat traditionnel seront frustrées par la complexité des enchères.
