Oui, votre taxe foncière évolue lorsque vous réunissez deux appartements, mais l’impact n’est pas systématiquement négatif. Vous passez de deux avis d’imposition à un seul, et le mode de calcul fiscal change grâce au barème dégressif des 20 premiers m². Cette particularité peut compenser la hausse liée à la réévaluation cadastrale de 15 à 25%. Résultat : selon votre situation, vous pouvez économiser 10 à 15% ou subir un léger surcoût maîtrisé. Voici comment anticiper précisément votre cas.
| Situation | Avant fusion | Après fusion | Évolution |
|---|---|---|---|
| Paris 15e (2 × 45m²) | 2 400 €/an | 2 100 €/an | Économie de 12,5% |
| Lyon 6e (30m² + 70m²) | 2 500 €/an | 2 800 €/an | Surcoût de 12% |
📋 L’essentiel à retenir
- Vous recevez un seul avis fiscal au lieu de deux après validation de la fusion
- Le barème dégressif réduit l’imposition sur les surfaces au-delà de 20m²
- La valeur cadastrale augmente de 15 à 25% en moyenne selon les travaux
- Le formulaire H1 doit être envoyé dans les 90 jours après travaux
- La nouvelle taxation s’applique seulement l’année suivant l’achèvement des travaux
Vous passez de deux taxes à une seule
La taxe foncière se calcule par local, c’est à dire par habitation distincte, et non par lot de copropriété. Avant la fusion, vous recevez deux avis séparés chaque octobre. Un pour chaque appartement. Après les travaux et la déclaration officielle, l’administration fiscale considère votre bien comme un seul local imposable.
Concrètement, le second avis disparaît de votre boîte aux lettres. Le cadastre attribue un nouveau numéro de local unique et calcule la taxe sur la surface totale du logement unifié. Ce changement intervient automatiquement après que vous ayez envoyé votre déclaration, mais uniquement à partir de l’année suivante.
Si vous possédez d’autres biens dans la même commune, vous recevrez un seul avis récapitulatif avec le détail par adresse. En revanche, si vos biens se situent dans des communes différentes, chaque commune émettra son propre avis. La temporalité compte : des travaux terminés en mars 2024 ne modifieront votre taxation qu’en octobre 2025.
Pourquoi les 20 premiers m² font baisser la note
L’Article 324 O du Code général des impôts instaure un mécanisme souvent méconnu mais déterminant pour votre facture. Les 20 premiers m² de chaque appartement subissent un tarif d’imposition plus élevé que les mètres carrés suivants. Ce barème dégressif s’applique une fois par local fiscal, ce qui change tout quand vous fusionnez.
Le barème dégressif en pratique
Avec deux appartements de 50m², le tarif fort s’applique deux fois : 2 × 20m² = 40m² au tarif élevé. Les 60m² restants bénéficient du tarif réduit. Fusionnez ces deux biens en un seul de 100m², et le tarif fort ne s’applique plus qu’une seule fois : 20m² au tarif élevé, 80m² au tarif réduit.
Cette différence de 20m² soumis au tarif fort se traduit par une économie structurelle de 10 à 15% sur votre base imposable. Elle fonctionne quel que soit l’endroit où vous habitez, car le mécanisme est inscrit dans le code des impôts. Plus vos appartements d’origine sont petits, plus l’effet est marqué.
Exemple chiffré de l’économie
Prenons trois appartements de 33m² totalisant 100m². Vous payez le tarif fort sur 3 × 20m² = 60m². Les 39m² restants profitent du tarif réduit. Votre coefficient d’imposition global reste élevé.
Transformez ces trois biens en un seul appartement de 100m². Le tarif fort ne porte plus que sur 20m², et 80m² bénéficient du tarif réduit. La différence de 40m² soumis au tarif élevé génère une économie automatique dès que le fisc valide la fusion. Cette baisse peut être compensée par la réévaluation cadastrale, d’où l’importance de calculer votre cas spécifique.
Combien allez vous réellement payer
La fusion déclenche une hausse de la valeur locative cadastrale de 15 à 25% en moyenne. L’administration considère que vous améliorez le standing du bien : vous créez un logement rare avec de beaux volumes, vous modernisez les équipements électriques et sanitaires, vous optimisez la circulation intérieure. Si vous réalisez des travaux haut de gamme, attendez vous à une majoration supplémentaire de 10 à 20%.
À Paris dans le 15e arrondissement, imaginons deux appartements de 45m² taxés chacun à 1 200 €/an, soit 2 400 € au total. Après fusion, vous obtenez un 90m² taxé à 2 100 €/an. Vous économisez 300 € par an, soit 12,5%. L’économie sur les 20 premiers m² l’emporte largement sur la réévaluation.
À Lyon dans le 6e, la situation diffère. Un 30m² à 850 € et un 70m² à 1 650 € totalisent 2 500 €/an. Une fois fusionnés en 100m², la taxe grimpe à 2 800 €/an. Le surcoût de 300 € s’explique par une réévaluation qui dépasse l’économie structurelle. Mais vous créez un T4 rare qui prend de la valeur sur le marché immobilier.
Trois facteurs déterminent votre situation finale :
- La taille initiale de vos appartements : plus ils sont petits, plus l’économie est forte
- Le niveau de rénovation : des finitions luxueuses augmentent la base cadastrale
- Les taux communaux qui varient de 10 à 40% selon les villes
Avant de vous lancer, demandez une estimation personnalisée à votre centre des impôts fonciers.
Votre obligation de déclaration sous 90 jours
Vous avez 90 jours après l’achèvement des travaux pour déclarer la fusion aux impôts. Ce délai n’est pas négociable. Si vous l’ignorez, vous risquez un redressement fiscal rétroactif assorti de pénalités de 10 à 80% selon la gravité du manquement.
Le formulaire H1 (référence 6650) porte le nom officiel de déclaration de changement de consistance. Téléchargez le sur impots.gouv.fr ou retirez le directement au centre des impôts fonciers. Vous devrez y indiquer les numéros de lots fusionnés, les surfaces avant et après, la date exacte d’achèvement des travaux, et joindre des plans détaillés.
Deux modalités d’envoi s’offrent à vous :
- La messagerie sécurisée de votre espace personnel sur impots.gouv.fr (recommandé)
- Le courrier recommandé avec accusé de réception au centre des impôts fonciers
Préparez les documents d’accompagnement : plans avant et après travaux, procès verbal de l’assemblée générale si votre copropriété devait autoriser le projet, attestation d’achèvement des travaux. La mise à jour cadastrale prend entre 3 et 6 mois. Votre nouvelle taxe s’applique dès l’année suivante, jamais l’année en cours.
Questions fréquentes
Peut on payer la taxe foncière en plusieurs fois
Oui, si le montant dépasse 300 €, vous pouvez demander un paiement mensuel par prélèvement automatique. L’administration fiscale répartit alors la somme sur 10 mois, d’octobre à juillet. Cette facilité concerne tous les propriétaires, que vous fusionniez vos appartements ou non.
Comment la copropriété impacte t elle mes charges après la fusion
Vos charges de copropriété augmentent proportionnellement car vous cumulez les millièmes des deux lots. Si l’appartement 1 représentait 45 millièmes et l’appartement 2 en comptait 38, votre nouveau bien totalise 83 millièmes. Vous payez donc une part plus importante des charges générales, du chauffage collectif et des travaux votés en assemblée.
La fusion nécessite t elle l’accord de l’assemblée générale
Cela dépend des travaux. Si vous touchez uniquement l’intérieur de vos lots privatifs sans intervenir sur les parties communes ni les murs porteurs, aucune autorisation n’est requise. En revanche, dès que vous percez un mur porteur ou modifiez la façade, vous devez obtenir l’accord de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25.
