Le prêt relais immobilier est un crédit à court terme qui vous permet d’acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien. La banque vous avance entre 50 % et 80 % de la valeur estimée de votre bien actuel, déduction faite du capital restant dû. Vous remboursez ce capital en une seule fois, le jour où la vente est conclue. La durée maximale est de 24 mois.
🏠 L’essentiel à retenir sur le prêt relais
Le prêt relais, une avance sur la vente de votre logement actuel
Environ 40 % des propriétaires qui revendent pour acquérir un autre bien se retrouvent face au même problème : le nouveau logement est trouvé, mais l’ancien n’est pas encore vendu. Attendre expose à perdre l’opportunité. Vendre dans la précipitation conduit souvent à accepter un prix inférieur au marché.
Le crédit relais résout ce décalage en vous accordant une avance de trésorerie sur la valeur de votre bien actuel. La banque finance une partie de votre nouvel achat avant que vous n’encaissiez le produit de la vente. Pendant cette période, vous ne remboursez pas le capital : vous payez uniquement les intérêts, ou rien du tout selon la formule choisie.
Ce financement s’étend sur 12 à 24 mois et s’adresse aux propriétaires engagés dans un projet d’achat-vente, qu’ils aient encore un prêt immobilier en cours ou non. Les situations qui y conduisent le plus souvent sont les suivantes :
- Une mutation professionnelle qui impose un déménagement rapide
- Un agrandissement de la famille nécessitant un logement plus spacieux
- Un départ à la retraite avec l’envie de changer de cadre de vie
- Une opportunité immobilière à saisir avant la vente de l’ancien bien
La somme accordée représente en moyenne 70 % de la valeur estimée du bien à vendre, après déduction du capital restant dû. Ce pourcentage intègre une marge de sécurité que la banque conserve pour se couvrir si la vente se réalise en dessous du prix d’estimation.
Quelles sont les trois formules du prêt relais ?
Le prêt relais se décline en trois formules. Le choix dépend principalement de deux paramètres : la valeur de votre bien actuel comparée au prix du nouveau logement, et votre taux d’endettement au moment du montage du dossier.
Le prêt relais sec
Le prêt relais sec fonctionne sans crédit complémentaire. L’avance couvre à elle seule le coût total du nouveau bien. Cette formule s’applique lorsque vous achetez un logement moins cher que celui que vous vendez, ce qui arrive fréquemment lors d’un départ à la retraite ou d’un déménagement vers une zone moins tendue.
Exemple concret : vous possédez un appartement entièrement payé, estimé à 360 000 €. Vous souhaitez acquérir une maison à 300 000 €, avec un apport de 30 000 €. La banque vous accorde un prêt relais sec de 270 000 €. À la vente de l’appartement, vous remboursez ces 270 000 € ainsi que les intérêts accumulés, et il vous reste environ 90 000 € disponibles.
Le prêt relais adossé
Le prêt relais adossé, aussi appelé prêt relais acquisition, est la formule la plus répandue en France. Elle associe un prêt relais et un prêt amortissable classique dans une seule offre de financement. Elle s’impose naturellement lorsque le bien que vous achetez coûte plus cher que celui que vous vendez.
Voici un exemple chiffré pour comprendre comment se répartissent les charges. Votre appartement est estimé à 220 000 €, avec un capital restant dû de 100 000 €. Vous achetez une maison à 280 000 €, soit 301 200 € frais de notaire inclus.
| Calcul | Montant |
|---|---|
| Valeur du bien × 70 % | 154 000 € |
| Moins capital restant dû | 100 000 € |
| Montant du prêt relais | 54 000 € |
| Prêt amortissable complémentaire (20 ans, 3,80 %) | 247 200 € |
| Mensualité du prêt amortissable | 1 472 €/mois |
| Intérêts mensuels du prêt relais | 171 €/mois |
| Charge mensuelle totale pendant la période relais | 1 643 €/mois |
Une fois le bien vendu, vous soldez les 54 000 € du prêt relais et il ne reste que la mensualité du prêt amortissable. Pensez à négocier la suppression des indemnités de remboursement anticipé dès la signature de l’offre.
Le prêt relais avec franchise totale
Avec la franchise totale, aucune mensualité n’est exigée pendant toute la durée du crédit relais. Les intérêts s’accumulent et sont remboursés en bloc à la vente, avec le capital. Cette option allège la pression financière à court terme lorsque le taux d’endettement ne permet pas d’absorber des charges supplémentaires.
En contrepartie, les intérêts capitalisés alourdissent le coût total. La franchise totale reste une réponse à une contrainte réelle, pas un choix de confort.
Comment calculer le montant de votre prêt relais ?
La formule de calcul repose sur trois variables : la valeur estimée du bien à vendre, le pourcentage retenu par la banque (entre 50 % et 80 %), et le capital restant dû sur l’éventuel prêt en cours.
Montant du prêt relais = (Valeur estimée × 50 à 80 %) – Capital restant dû
Pour calculer les intérêts mensuels, multipliez le montant du prêt relais par le taux annuel, puis divisez par 12. Sur 100 000 € à 4 %, cela donne environ 333 € par mois.
L’estimation du bien est l’élément le plus sensible de l’opération. Une valeur gonflée produit deux effets négatifs simultanément : un prêt relais dont le montant ne correspond pas à la vente réelle, et un bien qui reste sur le marché trop longtemps. Faites établir plusieurs estimations indépendantes avant de fixer votre prix. Un simulateur en ligne peut vous donner un premier ordre de grandeur, mais c’est votre banque ou un courtier immobilier qui affineront les conditions réelles selon votre dossier.
Quel est le coût réel d’un prêt relais en 2025-2026 ?
Le coût total d’un prêt relais regroupe plusieurs postes à ne pas négliger. En 2025, les taux pratiqués se situent entre 3 % et 6,64 % selon le profil de l’emprunteur et l’établissement bancaire. À cela s’ajoutent :
- L’assurance emprunteur, obligatoire, qui couvre le décès et l’invalidité pendant toute la durée du prêt
- Les frais de dossier, variables selon les banques et souvent négociables
- Les frais de garantie, sous forme d’hypothèque ou de caution selon l’établissement
Le taux d’un prêt relais est en général légèrement supérieur à celui d’un crédit classique, du fait de sa durée courte. Plus la vente intervient rapidement, plus le coût global diminue. Le remboursement anticipé est dans la grande majorité des cas possible sans pénalité, à condition de l’avoir expressément prévu dans l’offre de prêt.
Quels sont les risques et pièges du prêt relais ?
Le scénario le plus redouté reste celui d’un bien qui ne trouve pas d’acheteur avant l’échéance. Passé 24 mois, les options sont limitées : prolongation négociée avec la banque, transformation en prêt amortissable classique, ou vente dans des conditions contraintes. Aucune de ces issues n’est anodine financièrement.
Pour réduire ce risque, trois réflexes s’imposent dès le départ :
- Fixer un prix de vente en phase avec les transactions récentes du marché local, pas avec la valeur espérée
- Opter pour une durée de 24 mois si le marché immobilier de votre secteur est peu actif
- Mandater une agence dès le lancement du prêt relais pour accélérer la mise en vente
L’autre point de vigilance concerne la charge mensuelle cumulée dans le cas d’un prêt relais adossé. Si votre ancien crédit n’est pas encore soldé, vous supportez trois flux en parallèle : les intérêts du prêt relais, la mensualité du nouveau prêt amortissable, et celle de l’ancien emprunt. Le taux d’endettement global doit rester sous les 35 % pour que le dossier soit accepté et pour préserver votre équilibre budgétaire pendant toute la période de transition.
