La réponse est claire : aucune loi ne vous impose d’informer votre syndic avant de mettre votre logement en location courte durée. Ce n’est pas lui qui décide, c’est votre règlement de copropriété. Selon ce qu’il contient, louer sur Airbnb peut être tout à fait libre, conditionné, ou formellement interdit. Une seule démarche s’impose donc avant de publier une annonce : lire ce document attentivement.
Les obligations varient aussi selon que vous louez votre résidence principale ou un bien secondaire. Le tableau suivant résume les différences clés :
| Critère | Résidence principale | Résidence secondaire |
|---|---|---|
| Durée maximale de location | 120 jours/an (90 jours dans certaines villes) | Pas de limite annuelle globale |
| Déclaration en mairie | Non obligatoire dans la plupart des cas | Obligatoire |
| Changement d’usage | Rarement requis | Obligatoire dans de nombreuses communes |
| Numéro d’enregistrement | Selon commune | Obligatoire dans les grandes villes |
| Protection contre interdiction totale | Oui (loi Le Meur) | Non |
🏠 L’essentiel à retenir
Le règlement de copropriété autorise-t-il vraiment la location Airbnb ?
Par défaut, la location meublée de courte durée en copropriété est autorisée. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 reconnaît à chaque copropriétaire le droit de jouir librement de ses parties privatives, à condition de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ni nuire aux autres résidents. En l’absence de restriction dans le règlement, vous pouvez publier votre annonce sans demander l’accord de personne. Mais ce document peut changer radicalement la situation. Consultez-le : il est accessible via l’extranet de votre syndic ou directement auprès d’un syndic bénévole.
Une interdiction explicite dans le règlement
Certains règlements mentionnent noir sur blanc l’interdiction des meublés touristiques, des séjours de courte durée ou des plateformes de mise en relation entre voyageurs et propriétaires. Si c’est le cas dans le vôtre, l’interdiction est absolue et s’impose à vous comme à tous les autres copropriétaires. Seule une contestation judiciaire pourrait la remettre en cause, ce qui reste une démarche longue et à l’issue incertaine.
La clause d’habitation bourgeoise ou exclusive
Très répandue dans les immeubles anciens, cette clause limite l’usage des lots à une occupation strictement résidentielle. Les formulations courantes sont : « habitation exclusivement bourgeoise » ou « usage d’habitation exclusive ». Juridiquement, la location saisonnière est assimilée à une activité commerciale. Une telle clause suffit donc à interdire la mise en location sur Airbnb, même sans mention explicite de la plateforme.
Il existe une nuance à connaître. Si votre immeuble est à usage mixte, c’est-à-dire qu’il accueille à la fois des habitations et des professions libérales, la Cour de cassation (3e chambre civile, 8 juin 2011) a estimé qu’une telle clause pouvait être contestée. L’argument retenu : interdire la location meublée dans un immeuble qui tolère déjà des activités professionnelles manque de cohérence. Une contestation juridique est envisageable dans cette configuration précise.
La copropriété peut-elle interdire Airbnb contre votre gré ?
Si votre règlement ne contient aucune restriction, ni le syndic ni vos voisins ne peuvent vous interdire de louer de leur propre initiative. Cela dit, la copropriété dispose d’un levier : voter une modification du règlement lors d’une assemblée générale. Avant la loi Le Meur, ce vote exigeait l’unanimité des copropriétaires, ce qui rendait l’interdiction quasi impossible à obtenir. Depuis cette loi, une majorité des deux tiers des voix suffit.
Ce changement a des conséquences concrètes. Des nuisances bien documentées constituent un argument recevable pour inscrire la question à l’ordre du jour : passages nocturnes répétés, bruits dans les parties communes, rotation intense d’occupants ou soirées fréquentes. Une limite majeure subsiste cependant : la copropriété ne peut pas voter l’interdiction totale de louer une résidence principale. La loi Le Meur protège expressément ce droit, dans la limite des durées autorisées.
Résidence principale ou secondaire, quelles règles s’appliquent ?
La nature du bien que vous louez change tout. Les obligations légales ne sont pas les mêmes selon que vous louez votre logement habituel ou un bien que vous n’occupez qu’occasionnellement.
Résidence principale : encadrée mais protégée
Votre résidence principale est le logement que vous habitez au moins 8 mois par an. Vous pouvez le louer, mais dans la limite de 120 jours par année civile (article L.324-1-1, IV du Code du tourisme). Depuis la loi Le Meur, les maires peuvent abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours dans les communes soumises à forte tension locative. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour connaître la limite exacte applicable.
Dans la majorité des cas, aucune déclaration préalable en mairie n’est nécessaire pour une résidence principale. En revanche, les revenus générés doivent être déclarés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), que vous optiez pour le régime micro-BIC ou le régime réel.
Résidence secondaire : des obligations renforcées
Un bien que vous n’habitez pas à titre principal est soumis à des démarches bien plus contraignantes. Aucune limite de durée annuelle globale ne s’applique, mais vous ne pouvez pas louer au même voyageur plus de 90 jours consécutifs. Les obligations administratives à respecter sont les suivantes :
- Une déclaration en mairie pour obtenir un numéro d’enregistrement, à afficher obligatoirement sur toutes vos annonces en ligne
- Une inscription au répertoire SIRENE de l’Insee pour obtenir un numéro SIRET lié à votre activité de location meublée
- Un changement d’usage dans les communes concernées, notamment les villes de plus de 200 000 habitants, Paris, les départements 92, 93 et 94, ainsi que les villes de plus de 50 000 habitants situées en zones tendues
Ce changement d’usage peut être temporaire, sans compensation financière, ou définitif, avec une contrepartie qui peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros selon la commune. À noter : une plateforme nationale de télédéclaration doit être mise en place au plus tard le 20 mai 2026, ce qui simplifiera l’ensemble de ces formalités.
Quels risques si vous louez sans respecter les règles ?
Ignorer le règlement de copropriété expose à des poursuites civiles. Le syndic peut engager une procédure après mise en demeure. Un tribunal peut alors ordonner l’arrêt des locations sous astreinte financière, condamner au versement de dommages-intérêts aux copropriétaires lésés et exiger la restitution des loyers perçus en violation du règlement.
Les sanctions administratives sont tout aussi sérieuses. En cas de défaut de déclaration, d’absence de numéro d’enregistrement ou de dépassement de la limite de nuitées autorisées, les amendes peuvent atteindre 5 000 à 50 000 euros selon la gravité et la récidive. Les plateformes bloquent automatiquement les calendriers dans les 48 villes concernées une fois le seuil de 120 nuitées atteint, et retirent les annonces sans numéro valide dans les zones où il est obligatoire.
Si vous êtes locataire et non propriétaire, le cadre est encore plus strict. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit toute sous-location sans accord écrit préalable du bailleur. Passer outre expose à la résiliation du bail et à l’obligation de reverser l’intégralité des sommes encaissées.
